O mercado de condomínios logísticos no Estado de São Paulo cresceu. Segundo levantamento da Cushman & Wakefield, empresa global de serviços imobiliários comerciais, do início do ano até setembro de 2018, esses complexos tiveram aumento de 250 mil metros quadrados de área ocupada. A expansão física representa o crescimento das atividades das empresas, em termos de logística de armazenamento e transporte de mercadorias. Em comparativo, a área ocupada de 2017 foi de aproximadamente 165 mil metros quadrados.
O cenário poderia estar ainda melhor, não fossem os impactos causados pela greve dos caminhoneiros, afirma Jadson Andrade, gerente sênior de Pesquisa e Inteligência de Mercado para América do Sul da Cushman & Wakefield. “O mercado de São Paulo foi afetado no primeiro semestre, mas é mais dinâmico, então estamos vendo empresas mudando de local, fazendo transações e buscando galpões com padrão mais alto, o que tem ajudado no aumento dos números”. Essa migração que as empresas fazem de um espaço menor e com menos estrutura para galpões de alto padrão é conhecida no meio como fly to quality.
O conceito por trás do condomínio logístico é simples. São empreendimentos semelhantes aos imóveis comerciais, mas que, em vez de andares, possuem módulos. As empresas podem alugar de um módulo ao galpão inteiro. Os condomínios logísticos podem ajudar as empresas a reduzirem custos operacionais, pelo ganho de eficiência no armazenamento, segurança e proximidade de vias de acesso a grandes rodovias, o que facilita o escoamento para os centros de consumo.
“Muitas empresas mudaram de galpões isolados, ou de algum empreendimento logístico mais antigo que não tinha as especificações técnicas que hoje são exigidas, e foram para empreendimentos bem melhores”, afirma Mark Turnbull, diretor da vice-presidência de Gestão Patrimonial e Locação do Sindicato da Habitação (Secovi-SP).
O valor do aluguel em um condomínio logístico, porém, é mais elevado. De acordo com a consultoria CBRE, especialista no segmento imobiliário comercial e industrial, enquanto a locação de um galpão isolado no terceiro trimestre de 2018 teve preço médio entre R$ 10 a R$ 18 por metro quadrado, o preço em um condomínio logístico para o mesmo período foi de R$ 18,77/m².
Esse mercado passou a se expandir de forma acentuada a partir de 2011, com a chegada de players globais, que possuem capacidade e capital para investimento. “Eles compram uma área e investem em um projeto, às vezes já tendo uma demanda prevista ou especulativamente, quando sabem que a região é boa. Geralmente, pegam áreas que podem ter ocupação imediata”, diz Turnbull.
Segundo a CBRE, o mercado logístico no Brasil tem atualmente 145 milhões de m². Ele engloba, além dos condomínios, indústrias e galpões isolados. Os condomínios logísticos representam 15% do segmento, aproximadamente 22,5 milhões de metros quadrados. Destes, 13 milhões m² – cerca de 220 condomínios – estão no Estado de São Paulo. “Estamos falando de quase 60% do mercado total do Brasil. É bastante concentrado. O segundo mercado, que é o Rio de Janeiro, tem 2,7 milhões”, diz Fernando Terra, diretor industrial e de logística para a América Latina da CBRE.
Para Ricardo Antoneli, diretor de desenvolvimento da GLP, um dos players que atuam no Brasil, o setor é promissor, tendo conseguido sobreviver mesmo durante períodos de forte queda do consumo. “A resiliência do setor logístico foi possível graças à busca das empresas por mais eficiência. Elas procuram instalações logísticas de alto padrão até para reduzir os custos das operações”. O diretor também ressalta que alguns setores, como o de e-commerce e o farmacêutico, viram seus consumos aumentarem mesmo durante a crise e, por isso, também investiram nos condomínios logísticos.
Os empreendimentos logísticos no Estado de São Paulo são divididos em três regiões, de acordo com a proximidade da capital. O primeiro mercado está localizado dentro de um raio de 30 km de São Paulo; o segundo, entre 30 km e 60 km, e o terceiro se encontra até 120 km da capital paulista. “Esses mercados têm fundamentos diferentes, por isso é importante entender o conceito. O mercado mais perto de São Paulo é mais caro e com a menor vacância (espaço não ocupado) dos três”, afirma Terra.
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