*Por Raquel Serini
O mercado de condomínios logísticos e galpões industriais vive um novo ciclo de expansão no Brasil, impulsionado por uma combinação de fatores macroeconômicos, comportamentais e operacionais.
Entre 2020 e 2025, o setor praticamente dobrou seu estoque de empreendimentos de alto padrão, enquanto a taxa de vacância nacional caiu para pouco mais de 8%, um dos menores índices da série histórica, segundo dados da Binswanger e da Metro Quadrado.
O que antes era um movimento concentrado no eixo entre Guarulhos e Cajamar consolidou-se em uma rede mais ampla de polos estratégicos, com destaque para Jundiaí (SP), Extrema (MG) e Betim (MG).
Esses números são especialmente relevantes para o transporte de cargas. Custos imobiliários e de armazenagem impactam diretamente o preço do frete. A crescente demanda por espaços locáveis reflete a reorganização das cadeias de suprimento pós-pandemia, o avanço do e-commerce e a retomada de setores industriais que exigem proximidade com grandes centros consumidores.
Isso explica a valorização dos aluguéis, que atingiram em 2025 o valor médio recorde de R$ 27,13/m² para galpões de padrão A e A+. Mesmo com preços em alta, o apetite por novas locações segue firme.
Em 2024, a absorção líquida (locações menos devoluções) alcançou 2,66 milhões de m², com uma absorção bruta próxima de 4,5 milhões de m². Na prática, isso significa que o volume de contratos novos superou o ritmo de devoluções, revelando confiança do mercado e sustentando a redução da vacância.
Essa tendência vem acompanhada por um movimento de pré-locações, que já somam mais de 250 mil m² para entregas futuras. Algo raro há poucos anos, quando o modelo predominante era o de: construir para depois ocupar.
Observa-se uma redistribuição da malha logística metropolitana. As empresas estão se aproximando dos centros de consumo, mas também buscando regiões com melhor eficiência no recebimento, infraestrutura e custo de ocupação. É um movimento que equilibra economia e estratégia operacional.
Para o investidor, a perspectiva é de continuidade desse ciclo, embora com ajustes. O aumento do custo de reposição (terreno, construção e capital) e a queda gradual da taxa Selic estimulam a migração de recursos de renda fixa para ativos reais, reacendendo o interesse por fundos imobiliários logísticos.
Em contrapartida, a escassez de terrenos viáveis nas zonas mais disputadas, especialmente em Guarulhos e Cajamar, desloca novos projetos para áreas secundárias, movimento que Jundiaí vem liderando com eficiência.
Cajamar, por sua localização privilegiada e interconexão com os principais corredores rodoviários, ainda é o epicentro da atividade logística paulista. Entretanto, o custo de ocupação na região já ultrapassa R$ 30/m² em alguns empreendimentos, levando parte das empresas a reconsiderar o equilíbrio entre proximidade e custo operacional. Guarulhos, por sua vez, se mantém relevante pela integração com o aeroporto e o anel viário metropolitano, mas enfrenta limitações de expansão territorial e crescente saturação. Jundiaí desponta como o ponto de equilíbrio: um polo capaz de absorver grandes operações com custo competitivo e acesso direto à malha rodoviária e ferroviária.
Esse novo mapa logístico tem impacto direto no transporte de cargas. A redução das distâncias médias entre centros de armazenagem e pontos de consumo diminui o custo por tonelada-quilômetro, mas exige replanejamento de rotas e revisão de contratos. Transportadoras que antes estruturavam seus custos em operações intermunicipais longas agora enfrentam fluxos urbanos mais intensos, prazos menores e maior demanda por tecnologia embarcada.
A integração entre operadores logísticos e transportadoras deve se intensificar, formando ‘clusters’ (concentração de prestadores de serviços de logística) em torno desses polos.
Os números do mercado imobiliário logístico, portanto, vão além dos investimentos. São também um termômetro da reorganização do transporte de cargas no país. O empresário que compreender essa dinâmica poderá antecipar movimentos de custo e demanda, otimizar contratos e ampliar margens em um setor historicamente pressionado por custos fixos e volatilidade de fretes.
A próxima fase do ciclo deve ser marcada por uma expansão mais seletiva, com foco em eficiência energética, ESG e automação.
Galpões de alto padrão continuarão sendo o ativo preferido dos fundos, mas o diferencial competitivo estará em quem souber converter espaço físico em produtividade logística. Guarulhos, Cajamar e Jundiaí seguem protagonistas, mas o mapa está em movimento e, no transporte, quem entende o território sempre chega primeiro.
Ranking dos principais destinos para galpões em 2024
1° Guarulhos – 481,8 mil m²
2° Cajamar – 418,4 mil m²
3° Extrema (MG) – 333,4 mil m²
4° Jundiaí – 321,7 mil m²
5° Betim (MG) e Contagem (MG) – 307,9 mil m²
Fonte: Binswanger/Metro Quadrado
*Raque Serini é economista do SETCESP e coordenadora de projetos do Instituto Paulista do Transporte de Carga (IPTC).
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